부동산 세금, 초보자를 위한 기초 정리 2

이번 포스팅에서는 부동산 세금 중 취득세, 재산세, 종합부동산세에 대하여 설명합니다.

 

❖ 부동산 세금 기초, 두 번째

1. 취득세

부동산을 취득하게 되면 내는 세금이 바로 취득세입니다.

무주택자냐, 다주택자냐에 따라 달라지고 또한 추택 취득 가격과 면적에 따라서도 다르게 부과됩니다.

아래 표를 보시면 취득세에 대한 이해가 빠를 것 같습니다.

주택 수	취득가격		취득세	지방교육세	농어촌특별세 (85㎡ 초과 시)
무주택자 1주택자	6억 원 이하		1%	0.1%	0.2%
	6억 원 ~ 9억 원		1% ~ 3%	0.1% ~ 0.3%	0.2%
	9억 원 초과		3%	0.3%	0.2%
2주택자	조정대상지역		8%	0.4%	0.6%
	조정 X	6억 원 이하	1%	0.1%	0.2%
		6억 원 ~ 9억 원	1% ~ 3%	0.1% ~ 0.3%	0.2%
		9억 원 초과	3%	0.3%	0.2%
3주택자	조정대상지역		12%	0.4%	1%
	조정X		8%	0.4%	0.6%
4주택 이상	조정대상지역		12%	0.4%	1%
	조정X		12%	0.4%	0.6%

여기서 눈여겨볼 점은 6억 원 ~ 9억 원의 범위에 있는 주택은 특정 적용세율 공식에 따라 가변적이라는 점입니다.

(물론 조정대상지역이거나 3 주택자 이상이면 해당 없습니다)

지방세법을 참고하면, 해당 금액대의 주택은 취득세율을 아래와 같이 계산합니다.

• 취득세 적용세율 = (주택 취득 당시 가액 × 2 / 3억 원 - 2) × 1 / 100
• 지방교육세 = 취득세 × 1 / 10

예를 들어, 6억 원짜리 85㎡ 이하 주택을 산다고 가정하면

1%(취득세) + 0.1%(지방교육세) = 1.1% 가 최종 취득세율이 되겠죠?

총 600만 원의 취득세를 내야 합니다. (피 같은 돈이..)

 

※ 생애최초 취득세 감면 (23년 기준)

현재 취득세는 생애 최초의 경우 최대 200만 원을 감면해주고 있습니다.

부동산 시장 연착륙을 위한 정부의 완화 대책인데요, 22년 6월 21일 이후 12억 원 이하의 주택을 생애최초로 마련하는 사람들을 위한 세금 지원이라고 볼 수 있습니다.

단, 취득 후 3개월 이내에 전입하고 3년간 임대를 놓지 않는 조건입니다!

 

생애 최초 주택 취득세 감면, 환급받기!

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2. 재산세

살 때 내는 게 취득세라면, 보유하는 동안 내는 것은 재산세입니다.

부동산의 세금은 사거나 팔 때 정확한 금액이 나오는데 가지고 있는 자산은 그 가격이 계속 변하기 때문에 특별한 기준이 필요합니다.

그 기준을 공동주택 공시가격이라고 합니다.

세금을 부과하기 위한 기준인 공동주택 공시가격은 거래되는 시세보다는 낮은 편인데, 건강보험료나 재산세 등을 부과할 때 사용하고 있습니다. '부동산 공시가격 알리미'에서 확인이 가능합니다.

이 공시가격을 토대로 과세 표준금액을 구한 뒤, 그 표준 금액에 따른 표준 세율을 곱하여 재산세를 구하게 됩니다.

(주택의 경우 재산세 과세 표준 금액은 공시가격의 60/100이고, 1세대 1 주택의 경우 45/100이 됩니다)

 

과세표준 금액 별 표준 세율은 하기 링크를 참조하시기 바랍니다.

 

재산세 산정 표준 세율 (Click!)

 

3. 종합부동산세 (종부세)

종합부동산세는 주택자산이 많은 사람에게 징수하는 세금입니다.

이 많다는 개념은 금액이 커서 자산이 많은 것일 수도 있고, 개수가 많아서 자산이 많은 것일 수도 있겠죠?

하기 표를 통해 정리할 수 있습니다.

유형별 종합부동산세 과세 대상		공제금액
주택 수	1주택	12억 원
	2주택 이상	9억 원

자산의 크기가 같아도 주택 수에 따라 세금이 달라지기 때문에 주택의 수를 신경 써야 하겠습니다.

 

4. 규제지역과 비규제지역 절세 전략

비규제 지역에서는 2년만 보유하더라도 비과세를 받을 수 있습니다.

이 부분을 잘 이용하면 주택 자산이 많을 때 크게 절세를 할 수 있게 됩니다.

예를 들어, 이미 주택이 있는 상태에서 다음 주택을 추가로 매수하는 경우 규제지역을 매수하고 비규제지역을 추가로 매수하면 둘 다 취득세 중과 없이 살 수 있습니다.

그런데 순서를 바꿔 비규제지역을 먼저 사고 규제지역을 추가로 사면 두 번째 주택 구매 건에 대해서 취득세 중과를 받게 됩니다.

 

또한 주택을 팔 때에도 규제/비규제에 따른 전략을 잘 짜야합니다.

주택 수가 아무리 많아도 비규제지역의 주택을 매도할 때는 중과세가 없지만, 규제지역의 경우에는 중과세율이 엄청나게 높아집니다.

따라서 규제 지역 주택은 중과세 유예기간이 주어지는 경우 팔거나, 비규제지역을 먼저 매도하여 주택 수를 줄이는 것이 현명한 전략입니다.

 

이렇게 두 개의 포스팅에 걸쳐 부동산 세금의 기초를 다져보았습니다.

세금은 매번 정부의 정책에 따라 바뀌는 만큼, 항상 최신 정보를 알고 있어야 허투루 돈이 나가는 일이 없어지겠죠?

내 돈을 지키는 방법, 많이 공부하고 아는 방법 밖엔 없습니다!

 

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