부동산 경매 권리분석, 마지막 스텝! (경매 서류 확인)

이번 포스팅은 경매 권리분석의 마지막 스텝으로, 경매 서류를 확인함으로써 위험을 줄이는 내용에 대해 설명합니다.

❖ 경매 서류로 기타 권리 꼼꼼히 확인하기

사건 번호로 물건을 조회하고, 각 권리를 분석하더라도 분명 놓치는 부분이 생길 수가 있겠죠?

그런 부분들을 최소화하기 위해서 확인해야 하는 경매 서류들이 있습니다.

매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등이 그 서류들인데, 이런 서류를 확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

(모든 서류들은 법원 경매정보 사이트 또는 유료 경매정보 사이트에서 열람이 가능합니다)

이 서류는 법원의 집행관이 경매 예정인 부동산에 방문하여 현재 물건의 상황과 점유 관계를 조사하여 작성한 것으로,

임차인 권리분석에 있어서 중요한 참고자료입니다.

전입세대열람내역서를 기반으로 실제 방문 시 만난 인물과 대화 내용에 대해 상세하게 기술하고 있습니다.

등기기록은 해당 부동산에 대한 모든 히스토리가 담겨있는 서류로서,

법원 경매 사이트만을 이용하여 권리분석을 진행하시는 분이라면 말소기준권리 파악을 위해 반드시 확인해야 하는 서류입니다.

기본적인 건물 구조 및 면적을 나타낸 표제부부터 소유권에 대한 사항을 나열한 갑구, 소유권 이외의 권리에 대해 나열한 을구까지 모든 내용들이 기록되어 있습니다.

등기기록을 확인 시에는 날짜순으로 잘 정리하여 말소기준권리를 실수 없이 잡아내야 하겠습니다!

매각물건명세서는 반드시 확인해야 하는 서류입니다.

왜냐하면 등기부나 임차인 현황에는 명시되어 있지 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 표시해 주는 서류이기 때문입니다.

미처 파악하지 못한 기타 인수 권리를 파악할 수 있으며, 최선순위 설정 일자를 알려주기 때문에 스스로 분석한 말소기준권리와 일치하는지 확인할 수도 있습니다.

가장 중요한 것은 여기에 명시되지 않은 인수 조건이 있거나 기재된 내용에 하자가 있다면 낙찰 후 매각불허가 사유가 된다는 것입니다.

최선순위 설정 일자 : 쉽게 생각하면 말소기준권리입니다. 간혹 유료 경매정보 사이트의 말소기준권리가 잘못 기재되어 다른 경우가 있으므로 꼭 확인해야 합니다.
현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역 : 임차인이 있다면 대항력 여부와 배당요구 여부를 확인해 인수해야 하는 금액이 있는지 확인합니다.
등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것 : 배당요구 하지 않은 선순위전세권 및 가처분 등 낙찰자에게 인수되는 권리를 확인합니다.
비고란 : 유치권, 법정지상권 등과 같이 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수되는 사항이나 특별매각조건(재매각 등)을 체크하여 낙찰 후 곤란한 상황에 직면하는 일을 예방할 수 있습니다.

이번 포스팅까지 총 다섯 단계로 부동산 경매 권리분석을 설명해 드렸습니다.

어렵고 막막하게 느껴졌던 권리분석이 생각보다는 허들이 낮다는 점을 꼭 알려드리고 싶었고, 그 눈높이에 맞게 설명드리고자 노력하였습니다. 여기서 더 궁금한 점은 추후 제가 올리는 포스팅을 통해 점차 보충해 가면 좋을 것 같습니다.

<부동산 경매 권리분석 글 모음>