부동산 경매 권리분석, 두번째 스텝! (말소기준권리)

이번 포스팅에서는 경매 물건 정보에서 가장 먼저 살펴봐야 할 '말소기준권리'에 대해 살펴보고자 합니다.

이 말소기준권리가 왜 우선순위가 되는지 설명해 드리도록 하겠습니다.

 

❖ 말소기준권리, 낙찰자 권리 인수의 기준점!

1. 말소기준권리가 뭐길래?!

이것이 중요한 이유는 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 뜻하기 때문입니다.

쉽게 말해서, 말소기준권리 '이전'의 권리는 낙찰자에게 인수가 되어 낙찰자가 부담해야 하고,

'이후'의 권리(말소기준권리 포함)는 매각과 동시에 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다.

 

2. 말소기준권리가 될 수 있는 것은?!

경매 부동산에 잡힌 권리들은 대부분 돈을 목적으로 하는 것입니다.

그렇기 때문에 부동산이 경매로 낙찰된 후 매각 대금으로 각 권리자에게 돈을 나눠주고 나면 그 목적이 충족되기 때문에 

매각 후에는 더 이상 효력이 없어지는 것입니다.

근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매 신청 or 배당요구)

위 5가지 권리가 말소기준권리가 될 수 있습니다. 만약 한 물건에 위의 권리 유형이 2개 이상인 경우는 어떻게 판단해야 할까요?

그럴 경우엔 가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가 됩니다.

 

❖ 말소기준권리 유형별 이해

1.  근저당권(저당권)

우리가 만약 아파트를 사면서 부족한 자금이 1억 원이라고 가정합시다.

그렇다면 우리는 새로 사는 아파트를 담보로 하여 은행에서 부족한 자금 1억 원을 빌리게 되겠죠?

여기서 은행이 부동산 등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것을 '저당'이라고 합니다.

그리고 '저당권'은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 받을 수 있는 권리를 뜻하죠.

(근저당은 채권액 변동에 따른 저당권 재설정의 번거로움을 피하기 위해 채권 최고액으로 미리 설정해 두는 방식입니다)

따라서 은행이 아파트를 담보로 저당권을 설정하면, 우리가 원리금 납부를 하지 않을 경우 빌려준 돈을 회수하기 위해 담보 부동산에 대한 경매를 신청할 수 있는 것이죠. (매각 대금으로 빌려준 돈을 돌려받는 방식)

이 저당권은 앞서 설명드린 바와 같이, 돈을 받는 것이 목적이므로 가장 앞선 순위의 근저당권은 말소기준권리가 되고, 나머지 후순위 근저당권 및 돈을 목적으로 하는 권리는 모두 소멸됩니다.

위는 예시로 가져온 어떤 경매 물건의 등기부 현황입니다.

12년 5월 9일에 설정된 근저당이 가장 앞선 순위의 권리이기 때문에, 말소기준권리가 됩니다.

이후의 근저당은 모두 소멸됩니다.

이것저것 권리가 많이 얽혀있는 것 같았지만, 간단하게 다 정리되어 버렸습니다.

 

2. 가압류(압류)

채권자가 돈을 빌려주고, 돌려받는 과정에서 소송을 제기하여 승소하더라도 채무자가 재산을 빼돌리는 경우 회수할 수 없는 상황이 발생합니다.

따라서 판결이 나서 돈을 돌려받기 전에 재산을 빼돌릴 수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는데 이것을 '가압류'라고 합니다.

채권자가 가압류를 신청하면 법원은 빠르게 등기부등본에 해당 내용을 기재하고, 추후 재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청하게 됩니다.

여기서 가압류 역시 돈을 목적으로 하는 권리이므로 말소기준권리가 될 수 있으며 낙찰 후 소멸됩니다.

가압류가 가장 앞선 순위의 권리라면, 후 순위로 근저당 등이 있어도 모두 소멸되어 버립니다.

 

3. 경매기입등기

경매기입등기는 채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 공표하는 역할로, 이 자체가 돈을 받기 위한 권리라고 보긴 힘들지만 처분을 금지하는 압류 효과가 발생됩니다. 

법원에서 경매를 진행하고 있으니 처분할 수 없다고 공시하는 것입니다.

이 또한 앞선 근저당권, 가압류 등이 없다면 말소기준권리가 됩니다. 경매가 진행됨을 알리기 위한 것이므로 경매가 종료되면 말소됩니다.

이후에 설정된 각 권리들도 소멸되게 됩니다.

 

4. 전세권(임의경매 신청 or 배당 요구)

전세권은 임대인과의 계약을 하고 등기를 갖춰야만 성립이 되는 권리인데, 

전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며, 전세 보증금을 반환받지 못할 경우에 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매(임의경매) 진행을 신청할 수 있습니다.

만약 전세권자가 물건에 대해 경매신청을 하거나, 경매로 나온 물건에 대해 배당을 요구한다면 전세권은 말소기준권리가 됩니다.

물론 여기서도 전세권 이후에 설정된 권리들은 모두 말소됩니다.

 

5. 담보가등기

가등기는 임시 등기와 같은 의미인데, 본등기를 할 요건이 덜 갖춰진 경우에 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말합니다.

채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 똑같이, 담보를 두고 가등기를 설정하는 것이 담보가등기입니다. 해당 권리도 낙찰금을 배당받기 위한 권리이므로, 말소기준권리가 될 수 있으며 매각되는 즉시 소멸됩니다.

 

이렇게 말소기준권리가 될 수 있는 다섯 가지 유형의 권리들을 살펴보았습니다.

최종적으로 이 다섯 가지 유형의 권리 중 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리가 되고, 그 이후의 권리들은 소멸된다는 것!

생각보다 아주 간단하죠?

이렇게 말소기준권리 설명을 마무리하겠습니다!

 

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