재개발 재건축 절차 완벽정리! 언제 투자해야 할까?

이 글은 부동산 재개발 재건축 진행 절차에 대해 설명된 글입니다.

실제 공사가 진행되기까지의 모든 단계와, 적절한 투자 타이밍에 대한 정보를 얻어가실 수 있습니다.

 

1. 투자 탐색기

1) 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정, 추진위원회 설립

지방자치단체(지자체)에서 재개발 재건축에 대한 정비기본계획을 수립하고 구역을 지정하는 단계입니다.

재건축의 경우에는 정비기본계획이 수립되더라도, 안전진단을 통과해야만 비로소 정비구역이 근사하게 지정됩니다.

이 안전진단은 재개발에는 없는 과정인데, 실제 재건축이 필요할 정도로 건물 안전도에 문제가 있는지를 검증하는 과정인 만큼 통과가 쉽지 않습니다.

이렇게 지자체에서 지정된 정비구역은 해당 구역 물건의 소유자(토지등소유자) 절반 이상의 동의를 얻으면 추진위원회를 설립할 수 있습니다. 

 

2) 조합설립 및 조합설립 인가

조합설립의 자격이 확보되면 본격적으로 재개발 재건축 사업을 진행할 조합 설립이 시작됩니다.

이를 위해서는 토지등소유자의 75% 이상의 동의를 받아야 합니다. (이들이 소유한 토지가 지정 구역의 절반 이상이어야 유효)

동의를 받았다면 추진위원회는 조합설립인가를 지자체에 정식으로 요청하게 되고, 승인이 떨어지면 정식으로 조합이 출범하게 되는 것입니다. 이 단계부터 투자가 가능한 시점이 됩니다.

2. 초기 투자기

1) 조합설립인가, 시공사 선정

조합이 출범하고 나면 시공사 선정이 시작됩니다. 우리에게 너무나도 익숙한 대우건설, 삼성물산, GS건설, 디앨이앤씨 등이 시공을 맡으면 아파트의 가치가 아주 좋게 평가됩니다. 

전망이 좋다고 판단되는 구역은 조합 설립이 완료되기도 전에  각 건설사들이 현수막을 내걸며 영업을 시작합니다.

(임장 가셔서 확인하게 되면 투자에 청신호로 판단할 수 있겠죠?)

 

2) 사업시행인가

사업시행인가는 정비사업에 대해 지자체 장이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차를 말합니다.

이 단계에 이르면 재개발 재건축 사업의 50% 정도가 진행된 것과 같다고 보시면 됩니다.

 

3. 투자 안정기

1) 종전 자산평가와 조합원 분양 신청

사업시행인가 이후에 조합원은 보유하고 있는 자산의 가치가 얼마인지 평가를 받게 됩니다.

이를 '종전 자산평가'라고 하는데, 이를 거치고 나서 새 아파트를 받겠다는 조합원 분양을 신청하게 됩니다.

이 평가 금액에 따라 추후 분양 시 필요한 금액이 결정되기 때문에 매우 중요한 단계이며, 여기서 실망스러운 평가를 받은 나머지 실망 매물이 나오는 경우도 있습니다.

이 단계는 빠르면 1년 안에 진행이 될 때도 있습니다.

2) 관리처분인가

관리처분인가 단계에서는 사업의 전체적인 윤곽이 다 잡혔다고 볼 수 있습니다.

여기서 조합원 분양 세대수와 분양가, 일반 분양 세대수와 분양가가 정해집니다.

조합원은 조합원 분양에 얼마의 추가금액을 준비해야 하는지, 시공사의 공사비는 얼마나 드는지 등을 확인하실 수 있습니다.

정말 조심해야 할 부분은, 투기과열지구의 재개발의 경우 관리처분인가 이후에 매물을 사게 되면 조합원 지위가 양도되지 않는다는 점입니다.(새 아파트를 받을 권리가 없는 것입니다)

 

4. 절세 투자기

1) 이주, 철거, 동호수 추첨

관리처분인가가 나면 기존 주민들이 다른 곳으로 이주하게 되고, 본격적인 철거가 시작됩니다.

이주, 철거 전후로 조합원 동호수를 추첨하게 되는데, 각 조합원이 몇 동 몇 호에 거주하게 되는지를 결정하게 됩니다.

재개발 재건축 진행 절차에서 조합원의 장점은 일반 분양에 비해서 로열층, 로열동으로 선점할 수 있는 것이라고 할 수 있습니다.

(발코니 확장, 시스템 에어컨 등의 유상 옵션도 무료로 진행하는 경우가 많습니다)

 

2) 착공

이렇게 이주, 철거가 진행된 빈 땅에 착공이 시작되고, 꿈에 그리던 새 아파트 단지가 지어지게 됩니다.

브라보!

 

5. 투자 결실기

1) 일반 분양, 준공 및 입주, 이전 고시 및 청산

착공이 시작되면 곧이어 일반분양도 하게 됩니다.

이때부터는 해당 아파트에 관심이 없던 사람도 청약 소식을 듣고 관심을 보이게 됩니다.

실제 건물이 다 세워지고 입주시가가 다가오면 동네가 환골탈태한 모습을 직접 확인할 수 있습니다.

이 모든 절차를 마친 조합이 청산하면 사업이 마무리되게 됩니다.

 

<정리>

조합설립부터 입주까지 어림잡아 약 10년의 긴 시간이 걸리는 게 이 재개발 재건축 사업입니다.

따라서 초보 투자자들은 내가 얼마의 기간 동안 투자를 할 것인가에 대한 기준을 분명히 정하고 뛰어들어야 합니다.

예를 들어, 조합 설립 이후에 뛰어든 투자자가 준공할 때까지 팔지 않고 기다렸다면 가장 큰 수익을 보게 될 것이지만 단기적인 수익이 필요한 경우, 조합 설립에 뛰어들어 사업시행인가가 나자마자 팔아야 하기 때문입니다. 또는 사업시행인가 단계에 매수하여 관리처분인가 직전에 매도하는 방법도 있습니다.

모두들 어렵게 생각하시던 재개발 재건축도 이렇게 다양한 투자 타이밍이 있다는 점에 대해 전해드렸는데, 이 글이 입문하고자 하는 마음을 들게 하는 촉매제가 되었다면 좋겠습니다.