부동산 경매, 회사원도 할 수 있다?!

 

부동산 경매의 기본 개념을 설명드리는 글입니다.

내 집 마련, 차익 실현 등 여러 목적에 부합하는 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

❖ 1주일만 공부해도 할 수 있는 부동산 경매!

1. 과장해서 관심 끄는 거 아닙니까?

과장이 아닙니다.

회사원도 조금만 시간을 투자해서 1주일만 공부하면 좋은 물건을 건질 수 있습니다.

실제로 저는 1분도 공부하지 않은 채, 그냥 부동산 경매가 궁금해서 연차를 쓰고 법원으로 향했습니다.

머리털 나고 법원은 처음 와보네요..

아는 만큼 보인다고 했던가요?

하지만 저는 몰라서 궁금한 게 너무 많았습니다.

모르는 용어도 너무나 많고, 나와있는 경매 매물엔 권리를 주장하는 사람들이 뭐 그리 많은지 도통 알 수가 없었죠.

하지만 제가 맘에 드는 매물을 찍어서 입찰하는 과정까지는 충분히 익힐 수 있었습니다.

그냥 법원에 가는 것만으로도 말입니다.

법원 구내 식당에서 밥도 먹어보았습니다

 

2. 부동산 경매도 억울해요!

경매로 나온 매물은 결국 채무관계로 인해 발생된 것이니 만큼,

각종 매체에서 집안이 기울면서 경매로 집이 넘어가는 등으로 비친 이력이 많기 때문에 

우리에겐 아직 경매로 나온 물건에 대한 부정적인 인식이 자리 잡고 있는 것 같습니다.

 

✓ 경매 물건은 하자가 있어서 나온 것이 아닙니다

경매로 나온 대부분의 부동산은 채무자가 빌린 돈을 갚지 못한 경우 채권자에게 돈을 돌려주기 위해 담보 부동산을 처분하는 것이지,

그 부동산이 안 좋은 물건이라서 경매로 나온 것은 아닙니다.

그렇기 때문에 알짜 물건이 상당히 많기도 합니다.

또한 호재가 반영되지 않은 가격에 부동산을 살 수 있기 때문에 잭 팟을 터트릴 수도 있다는 점도 상당한 매력입니다.

✓ 복잡한 권리분석만이 돈을 벌어주는 것이 아닙니다.

부동산 경매로 나온 매물에 '인수되는 권리'가 있는지를 판단하는 것을 권리분석이라고 합니다.

막상 경매에 낙찰되었는데, 생각지도 못한 임차인의 전세 보증금을 내줘야 하는 상황이라면 곤란하겠죠?

그래서 권리분석은 부동산 경매에서 필수적인 요소입니다.

하지만, 복잡한 권리 관계로 얽혀있는 매물이 아니라, 낙찰자가 인수받을 권리가 하나도 없는 경우도 많습니다.

그리고 이러한 매물도 충분히 우리에게 수익을 벌어다 줄 수 있다는 것이 중요한 포인트입니다.

✓ 명도, 어렵지만 법적인 절차가 잘 되어 있습니다.

낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람에게 해당 부동산을 인도받는 일련의 과정을 '명도'라고 합니다.

하지만 낙찰받은 부동산에 어떤 사람이 살고 있는지 우리는 알지 못합니다.

막상 갔더니 드러누우면서 이사비 1,000만 원을 요구한다면? (비일비재합니다)

자신도 피해자라며 무작정 이사를 못 간다고 한다면?

하지만 부동산 경매는 국가 기관인 법원에서 시행하는 법적인 채무관계 구제 제도입니다. 

따라서 경매에는 '부동산 인도명령'이라는 제도가 있는데,

인도명령이 결정되면 법원의 집행관들이 낙찰받은 부동산의 점유자를 직접 내보내주는 강제 집행을 진행할 수 있습니다.

(강제 집행이라는 카드를 가지고, 빠르게 합의점을 찾아갈 수도 있겠죠?)

 

❖ 경매 진행 절차

1. 법원의 경매 개시 결정 및 매각 준비

채권자가 본인 권리의 부동산 경매를 신청하면, 법원은 검토 후 '경매 개시 결정'을 내립니다.

그렇게 되면 법원에서는 해당 부동산의 현황에 대해 조사하고, 감정 평가사가 가치를 평가하게 됩니다.

 

2. 배당요구 종기 결정 및 신청

경매로 나온 매물이 낙찰되면 경매 매각 대금을 각 채권자들에게 배분하게 됩니다.

이것을 '배당'이라고 하는데, 해당 부동산과 관련하여 돈을 받아야 하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구 종기일까지

필요 서류를 준비하여 배당요구 신청을 해야 합니다.

 

3. 매각 기일

이때가 바로 우리가 법원에서 입찰하는 날입니다.

해당 물건지의 지방 법원에서 매각을 실시하는데, 입찰자는 각 법원의 마감 시각까지 입찰서와 보증금을 제출해야 합니다.

입찰이 마감되면, 법원은 입찰 금액을 하나하나 불러주는데 이때 최고가로 입찰한 사람이 최고가매수신고인(낙찰자)이 됩니다.

 

4. 매각허가결정 및 확정

매각허가결정은 낙찰일로부터 일주일 뒤에 내려집니다.

그 기간 동안 최고가매수신고인의 낙찰 결격 사유나 경매 매각 절차상의 하자 여부를 심사하게 되는데, 

여기서 문제가 없어야 최종 낙찰이 승인되게 되는 것입니다.

법원이 조사하는 것도 있지만, 낙찰자도 물건에 이상이 없는지 반드시 살펴보고 이상이 생기면 매각불허가신청을 해야 합니다.

 

5. 잔금 납부와 소유권이전등기

매각허가결정이 나면 낙찰자는 매수인이 됩니다.

매수인은 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야 합니다.

잔금 납부가 완료되면 비로소 해당 부동산의 소유권은 매수자에게 넘어가게 되는 것입니다.

 

6. 배당

매각 대금이 모두 납부되고 나면 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 배당을 실시합니다.

보통 잔금 납부일로부터 약 1개월 뒤에 이뤄지는데, 이로써 한 건의 경매 절차가 마무리됩니다.

 

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