부동산 세금, 초보자를 위한 기초 정리 1

이번 포스팅에서는 부동산 세금의 기초를 익혀 수익을 극대화시키는 방법을 알아보겠습니다. (세대수, 주택 수, 양도세)

❖ 부동산 세금 기초

1. 세대수

부동산은 기본적으로 주택의 개수에 따라 세금을 매기기 때문에 세금을 논함에 있어서 세대의 개념은 꼭 짚고 넘어가야 합니다!

세법에서는 주택을 소유한 본인, 그리고 그와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 가족들을 모두 '1 세대'로 봅니다.

배우자와 자녀뿐 아니라 부모님도 같은 집에 주민등록 기재되어 있다면, 같은 세대로 여긴다는 말이지요.

그렇다면 세대가 분리되는 조건은 어떻게 될까요?

• 만 30세 이상이면서 독립된 생활을 하는 경우
• 만 18세 이상이면서 월 83만 원 이상의 소득이 있고 독립된 생활을 하는 경우 (23년 1인 가구 기준 중위 소득의 40% 이상)
• 결혼한 경우

바꿔서 말하면 하나의 집이 필요한 단위가 세법상 '세대'로 표현되는 셈인데, 우리가 사는 현실은 명확하게 딱 기준대로 나눠 생각할 수 없는 애매한 상황이 자주 연출되기 마련입니다.

 

예를 들어, 서로 다른 지역 직장에서 따로 살며 맞벌이를 하는 주말 부부는 별도의 세대일까요?

부부의 경우는 따로 거주하더라도 하나의 세대로 본답니다. 사이가 나빠서 별거 중이라도 법적으로는 1 세대이라는 점!

전입을 다른 곳에 하더라도 예외는 없으니 비과세 전략을 짤 땐 명심해야겠습니다.

또 다른 케이스는 세대 분리를 하지 않고 부모님과 같이 사는 직장인을 예로 들어볼까요?

세대 분리를 하지 않은 상태라면 자녀가 성인이라도 투자 목적으로 집을 샀을 때 1세대 1 주택의 혜택을 받을 수 없게 됩니다.

따라서 부모님이 주택을 소유하고 있는 경우, 세대 분리에 대한 개념을 확실히 하시어 불이익이 없도록 해야겠죠?

2. 주택 수

현재 세법 상 주택 수는 취득세와 양도세, 보유세에 지대한 영향을 주며 이를 통해 주택 구매에 대한 전략을 취해야 합니다.

그래야만 수익을 극대화할 수 있기 때문이죠.

주택은 세대의 단위로 세금을 부과합니다. 앞서 세대에 대해 잘 알아보았으니 좀 쉽게 다가오시죠?

나는 집이 없어도 세대 분리가 되지 않은 상태에서 아버지가 집이 있다면 유주택자가 되는 것입니다.

 

그러나 집에도 여러 가지 유형이 있는데, 유형에 따라 주택 수로 간주하는 경우가 있고 그렇지 않은 경우가 있습니다.

대표적인 예로 오피스텔이 있습니다.

오피스텔은 속된 말로 혼종이라고 표현할 수 있는 것이, 세금의 항목에 따라 주택으로 볼 때도 있고 그렇지 않을 때도 있기 때문입니다.

취득세를 계산할 때는 오피스텔을 주택으로 보지 않습니다. 하지만 이 오피스텔이 실제 주택으로 사용된 경우 양도소득세는 주택으로 간주하여 매겨집니다. 또한 청약 시에는 오피스텔을 주택으로 보지 않는다는 점! 

정말 헷갈리는 물건이죠 오피스텔이란 물건.. ㅎㅎ

그다음 우리에게 혼란을 주는 것은 바로 분양권입니다.

분양권은 들어갈 수 있는 권리로서 그 자체는 주택이 아닙니다.

하지만 부동산 과열을 막기 위해 21년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함시키기로 되었습니다.

비슷한 권리인 입주권 역시 마찬가지입니다.

 

이러한 주택 수는 분양권에서 중도금 대출이 안 나오거나 대출 한도가 적게 설정되는 등 불이익을 받지 않기 위해서는 꼭 조심해야 합니다.

 

3. 양도세 비과세, 일반과세

집을 양도하면서 발생하는 시세 차익에 대해 매기는 세금을 양도세라고 합니다.

주택 투자에 있어서 양도세를 내지 않는 비과세는 수익을 극대화시키기 위해선 매우 중요하게 생각해야 합니다.

양도차익이 크면 큰수록 세금을 많이 내야 하는 구조이기 때문에 자칫하면 크게 손해를 볼 수 있기 때문입니다.

현재 기준으로는 1세대 1 주택자에게 이 양도세 비과세 혜택이 있는데, 이것도 조건이 있습니다.

지역	양도세 비과세
비규제지역	1세대 1주택자가 2년 이상 보유하는 경우
규제지역	1세대 1주택자가 2년 이상 보유, 2년 이상 거주하는 경우

이렇게 비과세를 받으면 다행인데, 죽어도 조건이 부합하기 힘든 경우엔 일반 과세를 내야 합니다.

국세청의 양도세 일반세율 표를 참고하면 되는데 하기 21년 이후 표를 한번 보겠습니다.

 

과표	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 원 ~ 5,000만 원	15%	126만 원
5,000만 원 ~ 8,800만 원	24%	576만 원
8,800만 원 ~ 1억 5,000만 원	35%	1,544만 원
1억 5,000만 원 ~ 3억 원	38%	1,994만 원
3억 원 ~ 5억 원	40%	2,594만 원
5웍 원 ~ 10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

 

보통 과표 구간별로 각 세율을 곱해 따로 계산한 다음 더해야 최종 징수되는 일반 과세 금액이 나오는데, 

계산의 편의성을 위해 표의 우측에 누진공제를 제공하고 있습니다.

양도차익에 따른 최고 높은 세율로 곱한 다음 누진공제 금액을 빼는 방법으로 최종 일반 과세 금액을 쉽게 계산하실 수 있습니다.

 

오늘은 이렇게 세 가지 세금에 대한 기초를 배워 보았습니다.

다음 포스팅에서 다른 기초 내용도 쌓을 수 있도록 하겠습니다!

 

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